Pojmy
Bankovní hypotéka je dlouhodobý závazek, a proto byste si měli dát při jejím výběru opravdu záležet. Využijte bezplatné srovnání hypoték a zjistěte, který hypoteční úvěr je pro Vás nejvýhodnější. Srovnání hypoték oceníte také v případě, že chcete refinancovat Vaši stávající hypotéku. Prostřednictvím hypotéční kalkulačky a úvěrového poradce zjistíte, kolik ušetříte při refinancování hypotéky.
Hypotéka
Hypoteční úvěr (neboli hypotéka) je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám. Vždy musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jako zástava využívá financovaná nemovitost, ale není to podmínkou, ručit lze i objektem jiným. Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva typy úvěrů: 1. účelová hypotéka, která je striktně vázaná na investici do nemovitosti 2. neúčelová hypotéka, tzv. americká hypotéka – úvěr lze použít na cokoli. Definici hypotečního úvěru najdeme v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., §28, odstavec 3. Tato definice zní: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Hypoteční úvěr patří k nejstarším druhům bankovních úvěrů, jejichž splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, což je také jejich hlavním znakem. Hypoteční úvěr je poskytován na koupi nebo výstavbu nemovitostí, opravu či modernizaci, její rekonstrukci, koupi podílu nemovitosti za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických nároků nebo za účelem splácení dříve poskytnutých krátkodobých a střednědobých úvěrů, které byly použity k investicím do nemovitostí. Toto z něj činí úvěr vysoce účelový.
Refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky je splacení již existujícího hypotečního úvěru (meziúvěru) u jedné banky (spořitelny) novým hypotečním úvěrem (meziúvěrem) od jiné banky (spořitelny). Nejvýhodnější je k refinancování hypotéku využít možnosti splatit celou dlužnou částku v době fixace úrokové sazby původního úvěru. Tímto je proces splacení zdarma, tj. nehrozí vám sankce za předčasné splacení úvěru). Ke zjištění vhodného (výběru) výhodnější banky mohou posloužit kalkulátory refinancování.
Mezi nejčastější důvody pro refinancování hypotéky patří nevyhovující úroková sazba, potřeba navýšení nebo doplacení (mimořádné splátky) hypotečního úvěru, doba splatnosti nebo výše splátek. Pro refinancování se můžete rozhodnout i v případě, že vám nevyhovují jiné podmínky smlouvy.
Je nutné jednat včas a s dostatečným předstihem kontaktovat konkurenční hypoteční banky. Klient, který řeší refinancování je pro banky atraktivnější než ten, který o hypotéku teprve žádá. Finanční instituce jsou tak schopny spíše přihlédnout k vašim individuálním požadavkům teď než při žádosti o úvěr.
Anuitní splátka
Způsob splácení hypotečního úvěru, kdy klient splácí po celou dobu platnosti úrokové sazby stejnou výši splátky. Anuitní splátka se vždy skládá ze dvou částí, z jistiny a z úroků. Vzájemný poměr těchto dvou částí se v čase mění.
Banky
Srovnávač hypoték za Vás ve spolupráci s makléři vyjedná Váš úvěr s bankami. V jednání s bankou je tímto způsobem možno dosáhnout mnohem lepších podmínek, než které by klient u banky obdržel sám.
Bonita
Klientova schopnost splácet úvěr.
Cílová částka stavebního spoření
Cílová částka je částka, která odpovídá potřebám účastníka stavebního spoření. Skládá z vkladů účastníka, z poskytnuté státní podpory, úroků z vkladů a z řádného úvěru ze stavebního spoření.
Dědičná nebo také generační hypotéka
Tato hypotéka se vyznačuje tím, že nemá žádnou dobu splatnosti. Klient platí pouze úroky a tyto platby se přenášejí na další generace. De facto se jedná o model blízký nekonečnému pronájmu.
Druhy a použití hypoték
1. Účelové:
Použití úvěru je vázáno na následující účely
- Koupě pozemku, bytu, domu, spoluvlastnického podílu
- Výstavba, rekonstrukce domu, bytu, zasíťování stavebního pozemku
- Refinancování bankovních i soukromých úvěrů a půjček
- Koupě družstevního bytu
- Vypořádání spoluvlastnických vztahů
2. Neúčelové (tzv. americké hypotéky)
V tomto případě není použití úvěru nikterak omezeno.
Degresivní splácení
Na rozdíl od anuitního splácení, kdy se výše splátky nemění po celé období splácení, se u progresivního splácení výše splátky postupně snižuje. Takovýto způsob splácení je vhodný např. pro klienty, kteří v budoucnosti plánují rodinu, jiné výdaje, nebo očekávají nižší příjmy a do té doby chtějí jistinu umořovat co nejrychleji a snížit tím tak celkovou částku zaplacenou bance. Degresivní způsob splácení nabízejí jen některé banky.
Domicilace plateb
Převedení příchozích plateb, např. příjmů ze zaměstnání, na účet u banky, která poskytuje úvěr. Některé banky na základě domicilace poskytují zvýhodnění úrokové sazby pro úvěr.
Fixace
Období, ve kterém je zafixována úroková sazba. Po doběhu období fixace je možno splatit mimořádnou splátku či úvěr přefinancovat. Období fixace se pohybuje od jednoho roku výše a na jeho délce je závislá poskytnutá úroková sazba.
Flexibilní hypotéka
Typ úvěru, u kterého klient může za daných podmínek měnit výšku splátek v závislosti na své momentální finanční situaci.
Hypoteční úvěr s odkladem splátky jistiny
Varianta hypotečního úvěru, kdy se jistina jednorázově uhradí z výnosu investičního či kapitálového životního pojištění na konci sjednané doby splatnosti úvěru. Do té doby se provádějí pouze měsíční splátky úroků.
Hypotéka 2v1
Jedná se o účelovou hypotéku, u které je však její část (obvykle 10 až 20 %) možno použít neúčelově. Tato varianta je vhodné např. pro vybavení pořizovaného bytu apod.
Hypotéka naruby
Typ úvěru, kdy banka předem odsouhlasí výši prostředků, které klientovi poskytne, v závislosti na bonitě klienta a zástavě. Klient má potom prakticky neomezenou možnost výběru nemovitosti až do této výše.
Jistina
Částka, kterou banka klientovi půjčuje
Konsolidace úvěrů
Nahrazení více úvěru, většinou nehypotečních a u různých finančních institucí jedním úvěrem, většinou hypotečním. Výhodou je minimalizace poplatků a možnost prodloužení doby splatnosti a z toho plynoucí nižší měsíční splátka.
Loan to Value (LTV)
LTV je poměr mezi poskytovanou výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Liší se u rúzných bank a úvěrových produktů a pohybuje se většinou v rozmezí 50 % až 100 %.
Mortgagereserve hypotéka
Tento typ hypotéky se u nás dosud neposkytuje. Řeší možnost poskytnutí druhého hypotečního úvěru a jeho zajištění nemovitostí, na které je již zástavní právo z jednoho úvěru. Druhý úvěr je pak zajištěn rozdílem mezi tržní hodnotou nemovitosti a velikostí prvního hypoteční úvěru.
Období čerpání
Období od podpisu úvěrové smlouvy do okamžiku uvolnění všech požadovaných finančních prostředků. V období čerpání klient hradí pouze úrok z již vyčerpané částky. Maximální délka čerpání bývá obvykle až 24 měsíců, u amerických hypoték je však výrazně kratší.
Období splácení
Následuje po období čerpání. Většinou je mezi obdobím čerpání a obdobím splácení jedna samostatná splátka úroku. V období splácení klient hradí anuitní splátky.
Offsetová hypotéka
U této hypotéky se úroky platí pouze z rozdílu mezi nesplacenou částí jistiny a zůstatkem na účtech klienta u banku včetně termínových běžných účtů, termínovaných vkladů a ostatních.
Ohodnocovací číslo stavebního spoření
Dosažení určitého ohodnocovacího čísla stanoveného spořitelnou je jednou z podmínek přidělení cílové částky (nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření). Toto číslo se pravidelně měří podle speciálního algoritmu na základě výše a délky spoření a v podstatě vyjadřuje zásluhy účastníka spoření.
Progresivní splácení
Na rozdíl od anuitního splácení, kdy se výše splátky nemění po celé období splácení, se u progresivního splácení výše splátky postupně zvyšuje po dohodnutých krocích. Tento způsob je vhodný zejména pro klienty, kteří mají v době uzavírání hypotéky nižší příjmy a očekávají v budoucnosti jejich nárůst (např. ukončení mateřské dovolené, studia, změna zaměstnání apod.). Progresivní splácení tak umožňuje takovýmto klientům přístup k vyššímu úvěru nežli při standardním způsobu splácení. Progresivní způsob splácení nabízejí jen některé banky.
Překlenovací úvěr stavebního spoření
Úvěr poskytnutý stavební spořitelnou účastníkovi do doby, než mu vznikne nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření neboli do přidělení cílové částky.
Přidělený úvěr stavebního spoření nebo také Řádný úvěr
Po splnění podmínek délky trvání stavebního spoření, naspoření určité částky a dosažení příslušného ohodnocovacího číslo vzniká klientovi nárok na řádný úrok ze stavebního spoření. Tento úrok je poskytován za velmi výhodných podmínek podstatně lepších než na běžném úrokovém trhu.
Refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky znamená splacení hypotečního úvěru v období fixace u jedné banky hypotečním úvěrem od banky druhé. Refinancování připadá v úvahu, když sazba nabídnutá bankou klientovi s existujícím úvěrem pro další fixační období neodpovídá sazbám běžným na trhu. Bohužel tento případ je u nás poměrně častý, protože některé banky hřeší na skutečnost, že vyřízení fixace je poměrně pracné, nese s sebou další náklady a všechny záležitosti refinancování je třeba vyřídit v poměrně velmi krátké době. Základním předpokladem úspěchu refinancování je aktivně si pohlídat fixační termín a nečekat na vyrozumění banky o končící fixaci. Některé banky toto vyrozumění zasílají pozdě a klient pak nemá čas si refinancování úspěšně vyřídit.
RPSN
Zkratka Roční Procentní Sazba Nákladů. Je výsledkem vzorce, který kalkuluje všechny poplatky spojené s úvěrem za celou dobu jeho splácení a je tudíž objektivním ukazatelem výhodnosti úvěru.
Řádný úvěr stavebního spoření nebo také Přidělený úvěr
Po splnění podmínek délky trvání stavebního spoření, naspoření určité částky a dosažení příslušného ohodnocovacího číslo vzniká klientovi nárok na řádný úrok ze stavebního spoření. Tento úrok je poskytován za velmi výhodných podmínek podstatně lepších než na běžném úrokovém trhu.
Státní podpora stavebního spoření
Na smlouvy uzavřené do 31.12.2003 se na základě zákona o stavebním spoření poskytuje státní podpora ve výši 25% ročního příspěvku účastníka, maximálně však z částky 18 000,- Kč. Maximální státní podpora tak může činit 4 500,- Kč ročně.
Na smlouvy uzavřené po 1.1.2004 se poskytuje státní podpora ve výši 15 % ročního příspěvku účastníka, maximálně však z částky 20 000,- Kč. Maximální státní podpora tak může činit 3 000,- Kč ročně.
Stavební spoření
Velmi výhodný a bezpečný způsob účelového spoření, u kterého se klient stavební spořitelny zavazuje ukládat peněžní prostředky ve sjednané výši, čímž si vytváří nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb. Vzhledem ke státní podpoře se dosahuje vysokých úrokových výnosů při minimální míře rizika.
Úvěrové registry
Úvěrové registry jsou databáze obvykle provozované sdruženími bank, leasingových společností, operátorů apod. Jejich účelem je shromažďovat a sdílet informace a úvěrových závazcích, bonitě a platební morálce klientů. Tyto informace jsou pak v rámci sdružení a v definovaných případech i mimo používány k hodnoceni klienta v úvěrovém procesu. U nás jsou v současné době k dispozici následující tři registry.
1. Databáze SOLUS
Databáze SOLUS je externí informační databáze, ve které jsou soustředěny informace o klientech fyzických osobách-občanech a fyzických osobách podnikatelích, kteří udělili souhlas s poskytováním svých údajů tomuto sdružení a kteří neplní závazky vůči některému ze členů sdružení. Obsahem databáze jsou pouze informace negativního charakteru.
Provozovatelem databáze je SOLUS – Sdružení na ochranu leasingu a úvěrů spotřebitelům. K září 2007 jsou členy tohoto sdružení 6 bank, 16 leasingových a splátkových společností a 3 mobilní operátoři.
Výpisy z databáze a další informace lze získat na adrese: SOLUS, zájmové sdružení právnických osob Na Pankráci 30/1618, 140 00 Praha 4; Tel. +420 234 633 383, Fax +420 234 633 384; www.solus.cz.
2. Bankovní registr klientských informací CBCB
Bankovní registr klientských informací je informační databáze, s informacemi o úvěrových závazcích a nepovolených debetních zůstatcích na běžných účtech fyzických osob-občanů a fyzických osob podnikatelů. Databáze registru je tvořena pozitivními i negativními úvěrovými informacemi o bonitě a důvěryhodnosti klientů.
Provozovatelem registru je společnost CBCB – Czech BankingCreditBureau, a.s. Výpisy je možno obdržet v klientském centru Na příkopě 21, 117 19 Praha 1; Tel. 222 811 055; www.cbcb.cz.
3. Nebankovní registr klientských informací LLCB
Nebankovní registr klientských informací je databáze, s informacemi o úvěrových závazcích fyzických osob-občanů a fyzických osob podnikatelů. Databáze registru je tvořena pozitivními i negativními úvěrovými informacemi o bonitě a důvěryhodnosti klientů...
Provozovatelem registru je zájmové sdružení právnických osob LLCB, z.s.p.o., jehož zakladateli je sedm společností působících v oblasti leasingu a splátkového prodeje. Výpisy je možno obdržet v klientském centru na adrese: Na příkopě 21, 117 19 Praha 1; Tel. 222 811 043; www.llcb.cz.
Vinkulace pojistné smlouvy k zastavené nemovitosti
Každá banka poskytující hypoteční úvěry vyžaduje, aby zastavovaná nemovitost byla pojištěna a tato pojistná smlouva vinkulována ve prospěch banky. Takto je smluvně zajištěno, že v případě zničení či poškození nemovitosti, bude možno z pojistného plnění pojišťovny uhradit bance hypoteční úvěr.
Byt v OV – byt v osobním vlastnictví
Hypotéka na koupi bytu do osobního vlastnictví může financovat celou nebo jen část kupní ceny bytu. Od banky získáte finanční prostředky do výše 70 %, 85 % nebo až 100 % odhadní ceny nemovitosti, kterou budete ručit (můžete ručit právě kupovaným bytem nebo jinou vhodnou nemovitostí). Podmínky hypotéky se značně liší v závislosti na výši úvěru. Pokud se rozhodnete pro 70% LTVje úrok o něco nižší, než při 100%tní hypotéce.
Byt v DV – byt v družstevním vlastnictví
Hypotéka na družstevní byt může být použita na investici do nemovitosti v družstevním vlastnictví na území ČR. S hypotékami na družstevní byt však existuje jedna zásadní potíž – musíte totiž za hypotéku ručit jinou vhodnou nemovitostí, než je objekt hypotéky. Tato podmínka je dána tím, že v případě družstevního bytu nekupujete nemovitost, nýbrž podíl v bytovém družstvu. Proto takový byt nemůžete dát do zástavy. Výše hypotéky může být až 100 % odhadované ceny bytu. Řešením může být i předhypoteční úvěr.
Rodinný dům, hypotéka na rodinný dům
Na koupi rodinného domu si můžete vzít hypotéku do výše 70 %, 85 % nebo až 100 % odhadní ceny nemovitosti. Za tuto hypotéku můžete ručit jak jinou vhodnou nemovitostí, tak i objektem hypotéky. Splatnost 70% úvěru je možné nastavit až na 40 let, čímž se Vám výrazně sníží měsíční splátky. V případě úvěru na 85 % nebo 100 % je doba splatnosti od 5 do 30 let. Další výhodou je možnost část úvěru přesahující 70 % ceny nemovitosti předčasně splatit a to zcela zdarma a bez sankcí.
Pozemek
Jako u ostatních hypoték si můžete vybrat, jestli upřednostňujete hypotéku do 70 %, 85 % nebo do 100 % hodnoty nemovitosti. Na tyto hypotéky můžete ručit právě kupovaným pozemkem.
Stavba, rekonstrukce, oprava, modernizace
Pokud se chytáte rekonstruovat, modernizovat, opravovat nebo stavět zcela novou stavbu, je tento typ hypotéky určen pro Vás. Nabízeny jsou opět různé stupně hypotéky – 70 %, 85 % nebo až 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Nemusíte dokládat faktury za stavební materiál a práce.
Refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky můžete použít na splacení předchozích úvěrových úvazku od jiných finančních institucí. Pokud například splácíte úvěr na bydlení a nejste s ním spokojeni, přejděte jinam. Nemusíte dokládat své příjmy. V případě zájmu je možné i navýšení o 20% neúčelové části. Existují dva typy refinancování – běžný a zjednodušený. Pro běžné refinancování je nutné potřeba doložit všechny potřebné dokumenty dle stanovených podmínek. Zjednodušené refinancování se od běžného liší zjednodušeným dokládáním příjmů a ceny nemovitosti. Takovou nemovitostí je byt nebo rodinný dům. Vyřízení úvěru v případě zjednodušeného refinancování je zdarma.
Americká hypotéka
Aneb americká hypotéka. Nabízí Vám finanční prostředky bez účelu - jednoduše peníze na cokoliv si přejete - a to až do 70 % zástavní ceny nemovitosti.
Výhody americké hypotéky
- peníze na cokoliv bez nutnosti dlouhodobého spoření
- výhodné úrokové sazby
- úvěr můžete splatit předčasně bez poplatků
- životní pojištění není vyžadováno
- garance úrokové sazby
Zelená hypotéka, zelená úsporám
Tato hypotéka slouží k financování objektů, u nichž budete žádat o dotaci „Zelená úsporám“ (více informací na www.zelenausporam.cz). Tuto dotaci vyhlásil Statní fond životního prostředí a týká se projektů s opatřeními vedoucím k úsporám energie a využití obnovitelných zdrojů energie. Podpora se týká úsporného vytápění rodinných a bytových domů, případně nové výstavby v pasivním energetickém standardu nebo využití obnovitelných zdrojů na vytápění a ohřev vody.
Hypoteční kalkulačka
Máte-li zájem o hypotéku, hypoteční kalkulačka Vám zcela jistě pomůže zjistit výši měsíční splátky. Do kalkulačky stačí zadat výši hypotéky a délku splatnosti a kalkulačka už Vám vyjádří výsledek. Kalkulačka je tak velmi rychlý a efektivní nástroj na poměření výhodnosti hypotéky. Poté stačí vyplnit jednoduchý formulář a zažádat o pomoc specialistu, který se s Vámi spojí a společně vyberete tu nejlepší nabídku.
Předhypoteční úvěr
Předhypoteční úvěr (hypotéka) slouží k jednomu hlavnímu účelu. Tím je financování nemovitosti, na kterou není možné dočasně vložit zástavní právo. Může sloužit například k financování privatizace bytového fondu, družstevního bytu, koupě pozemku od města, dražby či v dalších situacích. Úroková míra je pevně stanovená na celý jeden rok.
Hypotéka bez doložení příjmů
V tomto případě nemusíte bance sdělovat informace o Vašem příjmu. Tuto hypotéku lze kombinovat s hypotékou na byt, na dům, rekonstrukci, pozemek i na refinancování hypotéky. Výše úvěru je však omezená a dosahuje výše 50 % až 60% hodnoty zástavní nemovitosti.Hypotéka je určena především pro ženy na mateřské dovolené či začínající podnikatele.
Hypotéka na nemovitost k pronájmu
Chcete-li výhodně investovat finance a vybrali jste si investici do nemovitosti k pronájmu, je pro Vás určena hypotéka na nemovitost k pronájmu. Její splatnost se pohybuje od 5 až 20 let a je určena pro úvěry maximálně do 85% hodnoty nemovitosti. Při prokazování příjmů můžete využít i příjmy z pronájmu dané nemovitosti.
Progresivní splácení
U této hypotéky se míra splácení zvyšuje časem. Počáteční splátky jsou nízké a postupně se úměrně zvyšují.
Degresivní splácení
Hypotéka s degresivním splácením je opakem hypotéky s progresivním splácením. Ze začátku tedy splácíte více a časem se splátky postupně snižují. Výhodou je, že si můžete vybrat výši první splátky a od této výše se odvíjí koeficient poklesu. Fixní sazba je na 5, 10 nebo 15 let.
Neúčelová část HÚ
Kromě úvěru na bydlení získáte i prostředky, se kterými můžete naložit jak chcete. Finanční prostředky Vám budou zaslány na Váš běžný účet a vy nemusíte prokazovat jejich účel. Toto banky poskytují do výše až 20% z výše hypotečního úvěru.
Garance úrokové sazby
Může se stát, že sehnání všech potřebných dokumentů k uzavření nejlevnější hypotéky zabere delší dobu. Pokud by se během ní zvedla úroková sazba, zvýšení se Vás nebude týkat. Prvních 30 dní totiž zdarma garantujeme míru úrokové sazby.
Hypoteční příslib
Jedná se o dokument, který slouží jako potvrzení Vaší bonity. Ostatním finančním subjektům potvrzuje, že jsme Vás vyhodnotili jako dostatečně bonitní a že jste skutečným zájemcem o nemovitost. Hypoteční příslib pak usnadňuje pořízení nemovitosti a prokazuje vaši solventnost třetím stranám, například realitním kancelářím nebo stavebním firmám.
Odhad nemovitosti
Ke každé investici, koupě, refinancování, rekonstrukci je zapotřebí vyhotovit odhad nemovitosti. Dle nabídek bank je možné tento odhad vyhotovit zdarma.
Pojištění hypotéky
Poskytujeme i několik typů pojištění hypotéky pro případ nečekaných životních událostí, které by mohly znamenat finanční zátěž pro Vás či vaše blízké. Varianty zahrnují případ smrti nebo plné invalidity, druhá možnost přidává i případ pracovní neschopnosti a nejkomplexnější pojištění obsahuje i pojištění ztráty zaměstnání. V takovém případě platí pojišťovna splátky hypotéky za pojistníka. V případě smrti či invalidity klienta, pojišťovna zaplatí bance nezaplacenou část úveru.
Pojištění majetku a odpovědnosti
Další službou, která Vám ušetří mnoho času, je možnost nechat si objekt hypotéky pojistit. Můžete zvolit pojištění nemovitosti, domácnosti nebo i odpovědnosti. Toto pojištění se vyplatí zejména pokud žijete v rizikové oblasti. Výhody pojištění jsou opravdu velké.
Hypoteční kalkulačka
Vypočítejte si Vaši výši měsíční splátky snadno a rychle
Výše měsíční splátky činí: 6800 Kč
Za celou dobu splácení přeplatíte: 120000 Kč
Kč
(Celková výše, kterou si chcete půjčit)
měsíců
(Počet splátek v měsících)
%
(Úroková sazba vč. poplatků, desetinná tečka)
