Aktuality - Analýza hypotečních úvěrů - část IV. | Srovnávač Hypoték - srovnání hypoték zdarma a nezávazně od všech bank

Analýza hypotečních úvěrů - část IV.

27.04.2014

Terminologie, vysvětlení pojmů - to vše jen přes srovnávač hypoték.cz

Tato kapitola ujasňuje výklady termínů hypotečního úvěru, nemovitostí, zástavních práv a smluv. Definuje úvěr dle zákona, právní úpravy hypotečních úvěrů, rizika úvěrovatelnosti, členění a rozdělení hypotečních úvěrů, rozdělení a typy úrokových sazeb.

Hypoteční úvěr

Definice hypoteční úvěru vyplývá ze zákona, a jedná se o úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její části použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.

Ze zákona je tedy zřejmé, že nově vzniklý úvěr se váže na fyzickou nebo právnickou osobu, která zastavuje svůj nehmotný majetek, ať už nově kupovaný nebo svůj vlastní, rozdílný od kupovaného, na který dosud nevázne žádné jiné zástavní právo.

Nemovitosti, které banky požadují k zástavě jsou rozdílné. Vždy se však musí jednat o nemovitost určenou k bydlení, s vyšší plochou jak 50% určenou pro bydlení, nikoliv pro obchodní či podnikatelskou činnost. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky.

Po vstupu Česka do Evropské unie, přistoupili některé z bank ke krytí nemovitostmi na celém území EU. Toto však není pravidlem, poněvadž banky kryjí své rizika a předpokládané ztráty v případě nesplácení úvěru rychlým prodejem nemovitosti, což se mimo území České republiky děje složitě, poněvadž zde banky nemají zcela zmapovaný realitní trh a mohly by tak více prodělat.

Hypoteční zástavní listy

Definice hypotečních zástavních listů pak zní: Hypoteční zástavní list je dluhopisový cenný papír, který může být podle zákona o dluhopisech emitován jedině bankou. Krytý je pohledávkami z hypotečních úvěrů.

Hypoteční zástavní listy usnadňují bankám financování hypotečních úvěrů. Pohledávky za hypoteční úvěry však mohou krýt hypoteční zástavní listy pouze do 70% zástavní hodnoty zastavených nemovitostí těchto úvěrů. 10% z hodnoty hypotečních zástavních listů pak banka může krýt z jiných předem určených likvidních zdrojů (např. hotovost, vklady u centrální banky či státními dluhopisy). Banky musí důkladně evidovat hypoteční zástavní listy a jejich krytí. Česká národní banka dohlíží na dodržování podmínek evidence.

Zástava hypotéky

Pro získání hypotečního úvěru je nezbytné najít pro banku vhodnou zástavu. Nemovitost, která musí sloužit zpravidla k bydlení a její hodnota musí být minimálně v hodnotě a výši hypotečního úvěru.

Nemovitostí v zástavě může být i kupovaná nemovitost, která ještě není ve vlastnictví nového majitele. Zákon bankám ukládá povinnost poskytnutí úvěru až do výše 70ti % zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud se však banka rozhodne poskytnout žadatelům o úvěr větší krytí a to až do výše 85% nebo u některých vybraných bank až do výše 100% hodnoty nemovitosti, pak je povinna toto krýt nad rámec stanoveného zákona a to buď ze svých rezerv nebo jiných aktiv plynoucích z příjmů banky.

Tyto praktiky se v dnešní době uplatňují velmi často a není tak výjimkou úvěr do 85% hodnoty nemovitosti. Na kupovanou nemovitost – úvěrovou nemovitost, nesmí váznout žádné předešlé zástavní smluvní právo jiného subjektu, ať už jiné banky nebo dalšího právního subjektu či třetí osoby. Rovněž banka vstupující do úvěru požaduje ponechání v zástavě celou nemovitost, nikoliv její část.

Dále banky neakceptují věcná břemena spojená s nemovitostí, jako například věcné břemeno dožití, užívání, chůze a pohybu apod.

V případě akceptace zajišťované nemovitosti bankou, si také banka jako další podmínku čerpání hypotečního úvěru uplatňuje požadavek na vinkulaci zastavované nemovitosti ve prospěch banky.

« Zpět