Aktuality - Hypotéka na družstevní byt? Rady jak postupovat, na co si dát pozor. Výhody a nevýhody koupě družstevního bytu 2016 | Srovnávač Hypoték - srovnání hypoték zdarma a nezávazně od všech bank

Hypotéka na družstevní byt? Rady jak postupovat, na co si dát pozor. Výhody a nevýhody koupě družstevního bytu 2016

24.02.2016

Zvažujete koupi bytu v družstevním vlastnictví? Nevíte na co si dát pozor a kde bývá nejčastěji "zakopaný pes"?

Jaké jsou rizika a nejčastější "perly" při nákupu bytu v družstevním vlastnictví?

Hned na začátku je dobré si říct, že byt v OV (osobní vlastnictví) je oproti bytu v DV (družstevní vlastnictví) o poznání dražší. Proč? No poněvadž u družstevního bytu, tak jak název říká se jedná o koupi družstevních práv družstevníka - nájemce družstva na danou bytovou jednotku. Nekupujete tak bytovou jednotku, ale vlastně družstevní práva k bytové jednotce. Ceny nabízených bytů v DV tak bývají o poznání nižší než ty, které jsou v OV. Nemusí to však být jasné pravidlo.

Kdo ušetří: Prodávající, jak je v ČR dosud zvykem platí vždy 4% daň z převodu nemovitostí. Takže z prodejní ceny jeden milion korun platil finančáku 40.000,-Kč daň z převodu. Toto u bytu v DV neexistuje. Prodávající totiž neprodává bytovou jednotku, ale tak jak je uvedeno výše, prodává pouze družstevní členské podíly. Kupující tak ušetří prodávajícímu nemalé finanční prostředky. Pokud Prodávající navíc obýval bytovou jednotku více jak 5 let nebo si koupí nový byt do jednoho roka od prodeje, není povinen ani platit daň z příjmů (15%).

Proč je byt v DV o tolik levnější? Důvod je prostý. Současný majitel - prodávající totiž splácí nájmem anuitu danému Družstvu. Tozn. každým nájmem si ponižuje svou anuitu kterou má družstvu doplatit. Některá družstva jsou vázány bankami (např. při rekonstrukcích) a tak nemůžete vyplatit jednorázově zbývající anuitu, poněvadž to stanovy nebo dohoda mezi obyvateli bytového domu a družstvem nedovoluje. Pro hypotéku by jste tak měli smůlu. U bytů v DV je většinou vždy nějaká anuita, kterou musí po koupi členských práv družstevního podílu doplatit a to většinou do 12-ti měsíců dané bance, kde si vzal úvěr.

Ověřte si zda-li je současný majitel - prodávající, skutečně majitele družstevních podílů. Zkrátka vemte ruce na ramene, udělejte si procházku na dané Družstvo a Prodávajícího si dobře proklepněte aby se nejednalo o habaďůru. Pokud je Prodávající bez bočních úmyslů, pak Vám jistě rád poskytne součinnost a případně Vás i navede. Přece jen, nemá cenu nikam spěchat. Byt v DV , nekupujete přece každý den. Družstvo totiž taky může udělat chybu. Daného majitele může špatně registrovat a je lepší to řešit teď, před začátkem podpisu hypotéční smlouvy nebo až když bude pozdě. Chráníte se i tím, že členská práva daného družstevníka již náhodou nebyla prodána. Aby to nechtěl prodat podruhé, to by jste si naběhli...

V převodu členských práv družstevníka často schází ceny bytů. Někdy se to řeší Dodatky nebo Přílohami. Některá Družstva chtějí cenu uvádět, jiná Družstva zase trvají na tom, že převádí členské podíly na základě Dohody dvou účastníků a toto se jich netýká dle nastavených stanov Družstva. Nutno podotknout, že i naše zkušenosti jsou značně rozmanité. V Družstvech se totiž setkáváte většinou do konfliktu mezi právním oddělením (většinou jeden postarší právník s titulem JUDr.)´který zarputile trvá na svém výklady z roku 1959 na straně jedné a s právním oddělením (skupina právníků) banky na straně druhé. Pak jste jako klient často obětí systému a hašteřením přepinkávání si právnické hantýrky. Právnici Družstva trvají na svém a věřte, že velmi odhodlaně a zarputile bez ústupu a stejně tak i právní oddělení banky. Bývá to celkem napínavý příběh. Doporučujeme se proto chránit například smlouvou o advokátní úschově. Penízky se převedou na účet prodávajícího až po úspěšném přepisu Kupující.

Nezapomínejte na přesné vyčíslení splátek na daný byt (nájem, zbývající část anuity, úvěru bytového domu které splácí atp.). Zajímavou informací bývá i výše naspořených prostředků v Družstvu. Prodávající totiž často trvá na tom, že "naspořené peníze", které Družstvu nacpal do možné potencionální budoucích oprav do bytového domu chce zpět. Z Družstva tuto částku nevytáhnete a tak Vám nezbývá než v těchto "naspořených" penězích pokračovat, ale Prodávajícímu je uhradit ze svého. Ano, vše lze vyřešit i jinak, ale přece jenom chcete ten byt, poněvadž je tak krásný a přesně pro Vás :) Proto hodně Kupujících ustoupí, sklopí hlavu a raději to prodávajícím vykešuje.

O převodu a stop stavu elektroměrů , plynoměrů , vodného stočného se ani nebudeme zmiňovat, stejně tak jo o možných trvalých nebo přechodných adresách majitele bytu nebo dalších osob. Vše by mělo být uvedeno ve smlouvě, nebo dohodě mezi Prodávajícím a prodávajícím. Žádné osoby, ani adresy by neměli být do 6ti měsíců prodávajícího uvedeny.

Nezapomínejte, že hypotéku lze vzít na koupi členských družstevních podílů. Nemáte bance však čím ručit. Vaše podíly totiž banka nechce. Touží v případě nesplácení hypotéky po rychlém prodeji nemovitosti a zpeněžení celé investiční akce. Takže pokud hypotéku získáte, musíte dle podmínek banky do 12-ti měsíců převést byt z DV do OV. Potom dáváte byt jako Zástavní nemovitost bance. (pokud tedy nechcete ručit něčím jiným). Do té doby máte na výběr ze dvou možností. Jedna možnost je tzv. předhypotéční úvěr. Banka Vám poskytne půjčku, ale bez ručení - zástavy nemovitosti. Takže můžete mít větší vyšší úrok a splácet více. Je to tím, že banka Vám vlastně poskytuje několika settisícový spotřebitelský úvěr. Jen s úrokem 2-3% v současném bankovním trhu. Po převodu z DV do OV klesá sazba na smluvně stanovených např. 1,59% a splácíte následně anuitní splátky a hypotéku. Ručili by jste novým bytem převedeným do OV. Druhou možností je koupě družstevních podílů a ručení jinou nemovitostí. Tím je vše vyřešeno. Byt z DV do OV budete však mueste převést rovněž.

Co Vám můžeme poradit z naší zkušenosti:

1/ dobře si prověřit současného majitele (z veřejně dostupných zdrojů, internete, od sousedů, na Družstvě)

2/ zajít si na Družstvo a dopředu si zjistit informace za jakých podmínek je možný převod členských práv a dále jestli je možný převod z DV do OV

3/ Zjistit si stávající úvěry bytového domu (jaké jsou výše, jaká je fixace, jaká je vázanost, jaké opravy se na domě chystají)

4/ Zda je možný následný převod bytu do OV. Jestli je v bytovém domě již vytvořeno SVJ. Nebo jestli jste první kdo to bude z DV do OV převádět.

5/ Kolik má současný majitele - prodávající v Družstvě naspořeno do fondu oprav. Domluvit se s Prodávajícím co s tím bude chtít činit.

6/ Počítat s vlastními náklady do bytu, převodu DV do OV, časovou náročností převodu a přepisu. (Družstvo si účtuje poplatky, katastr nemovitostí rovněž. Zbývající část anuity která se má doplatit Družstvu atp.)

7/ Zvážit možnou zástavní nemovitost. Buď vzít tzv. překlenovací úvěr nebo rovnou hypotéku ale musíte ručit jinou nemovitostí.

8/ Nezapomenout převést byt do 12-ti měsíců z DV do OV. banka pak nastavuje sankce za porušení podmínek.

9/ Připravte se na to, že na Družstvě nejsou žádní blesci. Převod běžně trvá od 3 do 7měsíců. Naše zkušenosti jsou spíše delší nebo nějaké bleskové kulové rychloakce. Nezapomeňte, že Družstvo pamatuje dobu komunismu :) Tempo tomu silně odpovídá.

10/ Pojištění bytového domu (částka), pojištění bytové jednotky

1/ převody všech energií, odhlášení trvalých přechodných adres, korespondence

« Zpět