Aktuality - Prodáváte nemovitost? Poradíme, jak na daň | Srovnávač Hypoték - srovnání hypoték zdarma a nezávazně od všech bank

Prodáváte nemovitost? Poradíme, jak na daň

22.04.2014

Jak postupovat při prodeji nemovitosti?

Smlouva je podepsaná, peníze na účtu, vklad do katastru hotov… Právě jste prodali nemovitost. Gratulujeme. Nezapomeňte ale samou radostí na poslední povinnost: zaplatit daň. Od letoška už se jí neříká daň z převodu nemovitosti, nýbrž daň z nabytí nemovitých věcí. Stále ji ale (většinou) platí prodejce. Na příštích řádcích poradíme, jak na ni.

Do konce roku 2013 jsme ji znali jako daň z převodu nemovitosti. Od letoška má nový kabát – jméno i pravidla. Říká se jí daň z nabytí nemovitých věcí. Lehce matoucímu názvu navzdory ji však stále platí prodávající. Alespoň ve většině případů.

Kdo daň z nabytí nemovitých věcí platí

Daň z nabytí nemovitých věcí se platí z „úplatných převodů nemovitostí“: tedy z jejich prodejů a směn. Netýká se bezúplatných převodů, jako je dědictví nebo darování.

Navzdory původním plánům zákonodárců daň i podle nových pravidel platí prodávající. Pozůstatkem jejich někdejšího záměru je jen – v dnešním kontextu protimluvný – název daně. Ani kupující ale není úplně z obliga. Plní totiž úlohu ručitele. Když prodávající daň ve stanovené lhůtě nezaplatí, padá její břímě na bedra kupujícího.

Z pohledu kupujícího se tedy vyplatí ve smlouvě jednoznačně dohodnout, že pokud prodávající daň nezaplatí, může po něm kupující vymáhat sankce. Další alternativou, jak si může kupující krýt záda, je uložit odpovídající část peněz z platby za nemovitost k notáři až do doby, kdy bude daň zaplacena. Zákon ale také umožňuje, aby se obě strany smluvně dohodly, že daň zaplatí kupující. Ve smlouvě ovšem musí být výslovně uvedeno, že poplatníkem daně je nabyvatel nemovitosti. Jak upozorňuje Finanční správa, nestačí například klauzule, že nabyvatel zaplatí daň.

OSVOBOZENÍ! KDY DAŇ PLATIT NEMUSÍTE

Za určitých okolností daň z nabytí nemovitých věcí platit nemusíte. Osvobozený je od daně první úplatný převod novostavby (bytu i domu) – musí k němu však dojít nejpozději do pěti let od chvíle, kdy stavbu lze užívat (tedy typicky od kolaudace). Osvobozen je také první úplatný převod jednotky určené k bydlení, která vznikla úpravou (nástavbou, přístavbou nebo jinou stavební úpravou) stávající nemovitosti. Opět k němu ovšem musí dojít během prvních pěti let, kdy jednotku lze užívat. Daň se neplatí také například při převodu majetku družstev do vlastnictví jejich členů.

Kolik na dani zaplatíte: jak se počítá

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí dělá čtyři procenta ze základu daně. A tím je cena nemovitosti snížená o uznatelné výdaje, kterými mohou být náklady na pořízení znaleckého posudku.

Důležité je ale vědět, z jaké ceny nemovitosti se při výpočtu daně vychází.

Buď se vychází z kupní ceny sjednané ve smlouvě, nebo z takzvané směrné hodnoty – což je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad. Daň se vždy vpočte z vyšší z nich. Platí přitom, že pro účely výpočtu daně se nevychází z celé směrné (čili místně obvyklé) ceny nemovitosti, ale pouze z jejích 75 procent – tento údaj se pak odborně označuje jako srovnávací daňová hodnota.

KDY TO JDE BEZ POSUDKU

Využívat porovnání ceny kupní se směrnou hodnotou – a tudíž se obejít bez znaleckého posudku – je od roku 2014 možné u naprosté většiny běžných nemovitostí. Ještě loni to bez znaleckého posudku nešlo. Přesný výčet nemovitostí, při jejichž prodeji už posudek nepotřebujete, zde:

byty a rodinné domy
chalupy, chaty a objekty určené pro rekreaci
garáže
pozemky, které tvoří s uvedenými stavbami funkční celek
pozemky, jejichž součástí jsou uvedené stavby
pozemky bez trvalého porostu, na kterých není zřízena stavba a ke kterým nebylo zřízeno právo stavby
V případě, že by vám porovnávání kupní ceny s cenou místně obvyklou nevyhovovalo nebo byste měli pocit, že se vám nevyplatí, můžete kupní cenu porovnat s cenou odhadní, tedy cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Do kalkulace se pak zahrne sedmdesát pět procent odhadní ceny. A daň zaplatíte z této částky nebo z ceny kupní – opět podle toho, která bude vyšší. Náklady na znalecký posudek si můžete ze základu daně odečíst.

Kde a kdy podat přiznání a zaplatit daň

Daňové přiznání musíte podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve které došlo ke vkladu práva do katastru nemovitostí. Ve stejné lhůtě musí být daň také zaplacená.

Přiznání je třeba podat finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se nachází prodávaná nemovitost – nevychází se tedy z místa vašeho bydliště. Daň zaplatíte na účet příslušného krajského finančního úřadu. Daňové přiznání podáváte na některém z jeho územních pracovišť – podle toho, kde nemovitost leží. Čísla účtů jednotlivých krajských úřadů, určená pro platbu daně z nabytí nemovitých věcí, vidíte v boxu Jak správně zaplatit daň.

K daňovému přiznání nezapomeňte přiložit kopii kupní smlouvy (případně jiné písemnosti, na jejímž základě došlo k nabytí nemovitosti) a kopii vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu. Pokud chcete, aby se základ daně odvozoval od odhadní ceny nemovitosti, musíte přiložit také znalecký posudek.

JAK SPRÁVNĚ ZAPLATIT DAŇ
Název finančního úřadu
Daň z nabytí nemovitých věcí
FÚ pro hlavní město Prahu
7691-77628031/0710
FÚ pro Středočeský kraj
7691-77628111/0710
FÚ pro Jihočeský kraj
7691-77627231/0710
FÚ pro Plzeňský kraj
7691-77627311/0710
FÚ pro Karlovarský kraj
7691-77629341/0710
FÚ pro Ústecký kraj
7691-77621411/0710
FÚ pro Liberecký kraj
7691-77628461/0710
FÚ pro Královéhradecký kraj
7691-77626511/0710
FÚ pro Pardubický kraj
7691-77622561/0710
FÚ pro Kraj Vysočina
7691-67626681/0710
FÚ pro Jihomoravský kraj
7691-77628621/0710
FÚ pro Olomoucký kraj
7691-47623811/0710
Variabilní a konstantní symbol

Daň můžete finančnímu úřadu zaplatit složenkou, bankovním příkazem nebo převodem z účtu. Ve všech případech je nutné uvést, vedle správného čísla účtu finančního úřadu, také variabilní symbol. Tím je při platbě daní buď DIČ (daňové identifikační číslo) – když ho máte, nebo vaše rodné číslo. Konstantní symbol je při platbě složenkou 1149. Při bezhotovostním bankovním převodu 1148.

Jak postupovat při srovnání se směrnou hodnotou

V případě, že se rozhodnete vycházet při výpočtu daně z porovnání ceny kupní a ceny směrné (místně obvyklé), vyčíslíte v daňovém přiznání zálohu ve výši čtyř procent sjednané kupní ceny. Tuto zálohu musíte finančnímu úřadu uhradit ve stejné lhůtě, která platí pro podání daňového přiznání. Ale pozor, v poslední den lhůty už od vás finančák peníze musí mít – nestačí je tedy toho dne teprve odeslat.

Když chcete vycházet ze směrné hodnoty, nemusíte k přiznání dokládat znalecký posudek. Musíte však vyplnit přílohy daňového přiznání (které se liší pro jednotlivé typy nemovitostí) - v příloze uvedete přesné údaje o nemovitosti, její stavebně-technické parametry i údaje o jejím bezprostředním okolí. Finanční úřad pak podle těchto informací propočítá srovnávací daňovou hodnotu (75 procent směrné hodnoty) nemovitosti. Tento údaj pak úředníci porovnají s prodejní cenou a stanoví základ daně, kterým bude vyšší z obou cifer. Když se vyměřená daň bude rovnat zaplacené záloze (což nastane v případě, kdy je sjednaná kupní cena vyšší než 75 procent směrné hodnoty), je vše vyřízeno. Když je daň ve výsledku vyšší, přijde vám z finančáku platební výměr. Rozdíl mezi uhrazenou zálohou a vypočtenou daní pak musíte zaplatit do třiceti dní od doručení platebního výměru.

Sledujte pravidelně srovnávač hypoték.cz kde se dozvíte vše o převodech, srovnání hypoték a úrokových sazeb.